El Mercado de Condominios en Denver: ¿Una Señal de Crisis Inminente?

Por Karen Gutierrez, Univision
Denver, Colorado — 23 de diciembre de 2025

Existe un viejo dicho en el sector inmobiliario: los condominios son los primeros en caer y los últimos en recuperarse cuando el mercado de vivienda se desacelera. En el área metropolitana de Denver, esta tendencia parece repetirse, dejando a muchos cuestionando si esta debilidad anticipa problemas más graves para el resto del mercado residencial en 2026.

Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Colorado, el precio medio de las viviendas adosadas —condominios y townhomes— ha caído 3.1% en lo que va del año, con ventas que disminuyeron 8.1% en comparación con el mismo periodo de 2024. En contraste, las viviendas unifamiliares se mantienen más estables, presentando un aumento en ventas del 2.9% y precios prácticamente sin cambios.

Caídas Moderadas, Pero con Impacto Real

Las reducciones en el precio de los condominios han sido evidentes en varios condados del área metropolitana: Jefferson (-3.2%), Douglas (-4%), Denver (-3.4%) y Arapahoe (-4.9%). A pesar de que estas caídas no son drásticas, al sumarse a una inflación cercana al 3%, generan una pérdida tangible de valor para los propietarios.

El caso de Broomfield destaca notablemente. Allí, el precio medio de venta de condominios cayó 12.2% en noviembre comparado con el año anterior, con un descenso acumulado del 9.6% para el año. Las viviendas ahora tardan casi el doble en venderse: 97 días en promedio, en comparación con 55 días el año pasado, y las ventas anuales han disminuido cerca de un 20%.

Descuentos Agresivos y Presión para Vender

En desarrollos como Via Varra, el más grande del condado, los vendedores están ofreciendo descuentos de hasta 15,000 dólares en un intento de atraer compradores. Un caso extremo involucra a una unidad de dos habitaciones que fue listada en julio por 525,000 dólares, pero después de múltiples rebajas, el precio se redujo a 449,900 dólares en diciembre, representando un recorte de más del 14% en menos de seis meses.

Costos Crecientes y Menor Atractivo

Los agentes inmobiliarios señalan que el problema no radica en la falta de interés en viviendas más asequibles, sino en el incremento de los costos asociados. Tras el incendio de Marshall en 2021, las primas de seguro se dispararon, lo que ha llevado a que las cuotas de las asociaciones de propietarios (HOA) se dupliquen o tripliquen en algunos complejos.

En Via Varra, estas cuotas mensuales han pasado de alrededor de 300 dólares a más de 600 dólares, lo que limita la capacidad de compra de los interesados y reduce el monto que los bancos están dispuestos a financiar.

Algunas asociaciones también han incrementado tanto sus deducibles que sus propiedades han dejado de ser elegibles para préstamos respaldados por la Administración Federal de Vivienda (FHA), lo que bloquea el acceso de compradores primerizos.

Rentas Más Bajas Cambian la Ecuación

Paralelamente, un mercado de apartamentos sobreofertado ha llevado a una reducción en los alquileres. En el área metropolitana de Denver, las rentas de apartamentos de una habitación han disminuido 7% este año. Actualmente, el alquiler promedio es de 1,580 dólares para una recámara y 2,160 dólares para dos, cifras que se presentan como más atractivas que asumir una hipoteca con altas cuotas de HOA.

Cada vez más hogares están considerando el alquiler como una opción a largo plazo. Aproximadamente 34% de los inquilinos manifiestan que ser propietario ya no forma parte del “sueño americano”, en comparación con el 27% en 2021.

¿Advertencia o Ajuste Saludable?

A pesar de la debilidad en el mercado de condominios, algunos expertos no consideran que Broomfield sea una señal de un colapso generalizado. Las proyecciones apuntan a caídas moderadas en los precios de la vivienda en 2026, que serán amortiguadas por tasas hipotecarias ligeramente más bajas.

Zillow estima que los precios de vivienda en Denver caerán 0.8% el próximo año, una mejora respecto a la caída anual del 4.2% observada hasta noviembre de 2025. Otros mercados, como Nueva Orleans y San Francisco, podrían enfrentar descensos aún mayores.

Un Mercado con Colchón de Equidad

A diferencia de crisis pasadas, los propietarios en Denver tienen un sólido colchón de capital. A pesar de los ajustes recientes, el valor promedio de la equidad por vivienda permanece por encima de la media nacional, y las tasas de morosidad hipotecaria siguen siendo algunas de las más bajas del país.

Sin embargo, los expertos coinciden en que sin una mejora significativa en la asequibilidad, el mercado seguirá sintiendo presión. Se prevé que las tasas hipotecarias se mantengan por encima del 6%, y aunque podrían experimentar una baja temporal, no se anticipa que esto impulse una recuperación sustancial en las compras.

Mirando Hacia 2026

Las proyecciones sugieren que los condominios y townhomes continuarán mostrando una mayor debilidad en comparación con las viviendas unifamiliares. Para muchos vendedores, el desafío no es solo entender el mercado, sino aceptar hasta qué punto deberán ajustar sus precios para atraer compradores.

Por el momento, el mercado de condominios en Denver sirve como un indicador anticipado de un ajuste más amplio, que podría extenderse de manera moderada al resto del sector inmobiliario en el próximo año.